Resiko Tingkat Tinggi - Bisikan Mesra Mbak Rara

Baru saja diajak seorang sahabat PKP (perguruan kungfu properti) yang hampir deal lahan seluas 7000 m2 di daerah Pitara DEPOK. Harga 375.000/m2.

Cara bayarnya itu lho yang bikin 'deg deg an'. Bagaimana tidak?? Ini skim bayarnya;

Termin I (30%) saat AJB PPAT
Termin II (40%) 4 bulan sejak termin I
Termin III (40%) 4 bulan sejak termin II

Ini bukan hot deal. Tapi warm deal, hehe ... Mau beri advise, ternyata sudah panjar 300 jt. OMG !!

Coba bayangkan. Jika kita urusin desain dan perijinan kisaran 2 bulan, berarti baru 2 bulan proyek berjalan, sudah ada kewajiban jatuh tempo 30% lagi. Dan nanti 4 bulan berikutnya jatuh tempo 40% alias pelunasan. Jadi dalam tempo 6 bulan sudah harus bisa melunasi tanah.

Benar-benar sebuah proyek dengan resiko tingkat tinggi. Perlu jurus ACTION PLAN dan proyeksi cash flow tingkat wahid ...

Walau SHGB sudah dibalik nama ke kita dan bisa diagunkan (kredit konstruksi), tapi apakah potensi pelunasan bisa mengandalkan dari situ?? Tidak bisa !!! Mesti ada instrumen lain yang mampu membantu arus kas masuk kita supaya sehat.

Apa itu??? PENJUALAN. Jika penjualan memble, entahlah apa yang terjadi ... MARKETING PLAN harus benar. Strategi yang paling tepat adalah mengorbankan kisaran 40-50% luas lahan efektif dengan harga undervalue alias untung cekak, demi fokus pada target melunasi hutang tanah. Setelah itu baru dievaluasi lagi. Intinya; keruk uang secara cepat guna melunasi tanah.

Saat mendengar strategi mengorbankan laba sepertinya sahabat PKP tersebut agak lemas. Target awal mau laba 3,8 M. Itu yg sudah disounding ke MPM (Mitra Pemilik Modal) yang berjumlah 6 org @ 250jt. Jadi total modal 1,5 M.

Tapi berdasarkan quick count ala Jin AW, maka hitungannya adalah sbb:

Harga tanah (brutto) = 375.000

Harga tanah (netto) = 625.000
Desain dan perijinan = 25.000
Pematangan Lahan = 200.000
Biaya OHC = 200.000

Harga Pokok Tanah = 1.050.000/m2

Jika mau mengejar laba sebesar 3,8 M maka harga jual tanah harus 1,95 jt/m2 alias ekspektasi laba 900.000/m2
= (7.000 x 60%) x 900.000
= 3.780.000.000

Padahal di lokasi yang sangat dekat dengan lahan tersebut harga jual tanahnya cuma 1,8 jt/m2.

Jika mau laku cepat, maka harganya harus dibawah kompetitor tersebut. Saya sarankan hanya 1,7 jt/m2. Alias ekspektasi laba cuma 650.000/m2.
= (7.000 x 60%) x 650.000
= 2.730.000.000

Wah, dari bayangan 3,8 M sekarang turun jadi 2,7 M saja. Lemas pastinya, hehe ...

Saya jadi ingat pramugari EMPAT TITIK bernama mbak Rara Ramadhini, yang pernah membisikkan kalimat mesra ke telinga saya;

Penumpang dewasa mesti memakai masker oksigen terlebih dahulu, baru kemudian memakaikan masker kepada anaknya.

Artinya;
Proyek mesti diselamatkan terlebih dahulu, baru kemudian memikirkan labanya.

Setuju kan??
Bravo mbak Rara Ramadhini !!!

Manajemen Resiko - Jangan Sampai Gosong

Email masuk;

Bang AW, mohon masukannya.
Mertuaku yang bankir berpesan bahwa dalam menjalankan bisnis properti kita mesti memahami MANAJEMEN RESIKO.
Sebenarnya apa itu yg dimaksud Manajemen Resiko dan gimana contoh penerapannya??

Reply;

Ibarat orang takut punya anak, maka mereka mestinya KB. Yang tahu manajemen resiko, mereka memakai sarung. Yang tidak tahu manajemen resiko, memilih metode celup angkat. Alasannya; banyak yang sukses ber KB dengan metode celup angkat.

Yang jadi masalah, setelah sukses 99x memakai metode celup angkat, pada kali ke 100 dia habis nyelup lupa ngangkat, tahu sendiri deh apa akibatnya, hehe .. Pastinya gosong deh.

Jadi manajemen resiko itu sebenarnya bersifat antisipasi, untuk sesuatu yang belum tentu terjadi. Tapi lebih baik dilakukan guna mencegah resiko atau kejadian yang tak diinginkan.

Dalam bisnis properti, ada banyak aplikasi misalnya;

KAITAN DENGAN MPT

Siapkan klausul kalau sampai pembayaran jatuh tempo gagal bayar, jangan sampai proyek bubar. Tapi mesti dikondisikan hanya dikenakan denda sampai batas waktu tertentu. Setelah itu jika tetap gagal bayar, maka semua investasi yang sudah kita tanamkan akan dikompensasi alias dibarter dengan tanah. Jadi tidak hangus tanpa perhitungan apapun.

KAITAN DENGAN MPM

Siapkan klausul bahwa status modal yang ditanamkan itu adalah MODAL INVESTASI, bukan hutang piutang. Pastikan berada di ranah perdata, bukan pidana. Jangan sampai anda mengkondisikan MPM pasti untung, tapi apapun hasil akhir proyek, maka MPM ikut menanggung laba/rugi.

KAITAN DENGAN BUDGET

Jika di Action Plan budget bangunan 1,4 jt/m2, jangan membuka borongan sesuai budget, tapi usahakan cuma 1,3 jt/m2 saja. Artinya kalau sampai terjadi eskalasi harga material, kita masih bisa melakukan penyesuaian harga melalui addendum.

KAITAN DENGAN JADWAL STB

Jika akibat keterlambatan kontraktor menyelesaikan progres bangunan kita gagal melaksanakan STB (serah terima bangunan) dengan tepat waktu ke konsumen, pastikan ada klausul sakti dalam PPJB yang menghindarkan kita dari resiko langsung kena denda. Melainkan ada tambahan waktu lagi guna menyelesaikan progres tanpa kena denda.


Pokoknya masih banyak lagi contoh contoh manajemen resiko. Dalam setiap aspek harus kita lakukan. Jangan sampai gosong !!!